El mercado inmobiliario en general atraviesa una paradoja que se profundiza con el paso de los meses y es que la oferta crece a un ritmo sostenido mientras la demanda se retrae.
Los inmuebles acumulan meses y años con carteles de venta sin que nadie los compre, y los propietarios se resisten a aceptar precios que el mercado real está dispuesto a pagar. Lejos de tratarse de un fenómeno coyuntural, los datos revelan una acumulación estructural de stock con consecuencias visibles en el tejido urbano.
Una ciudad que se está volviendo “fantasma”
En San Fernando del Valle de Catamarca, el área delimitada por las avenidas Belgrano, Virgen del Valle, Güemes y Alem concentra actualmente 151 inmuebles en venta, lo que equivale a una propiedad disponible cada 240 metros lineales, o un promedio de seis inmuebles por calle.
El dato surge de un exhaustivo relevamiento realizado por el arquitecto Carlos Alberto Avellaneda, quien advierte que este nivel de oferta es alto para la escala del mercado local y evidencia tiempos de absorción prolongados. En términos económicos, el stock total disponible representa aproximadamente 25 millones de dólares, con un precio promedio por inmueble de USD 163.000 y un valor unitario de USD 389 por metro cuadrado.
La evolución de la oferta en el tiempo es uno de los datos más contundentes del informe. Mientras en 2020 había 46 propiedades en venta dentro de ese perímetro, en abril de 2026 la cifra llegó a 151, lo que representa un incremento del 228% en apenas seis años, a un ritmo de incorporación de 18 nuevas propiedades por año. La conclusión es directa: la demanda no absorbe la oferta. El 89% de los inmuebles disponibles son construcciones, en su mayoría viviendas unifamiliares antiguas de una o dos plantas, y solo el 11% restante son lotes sin edificar.
Sobrevaluación de precios
Uno de los factores que más distorsiona el mercado es la sobrevaluación de las propiedades antiguas. Según el informe, las construcciones de época pueden incrementar el precio de un inmueble entre el 180% y el 200%, un sobreprecio que rara vez se justifica desde la lógica del desarrollo, ya que demoler o reciclar esas estructuras implica costos propios y significativos.
La consecuencia práctica es que las operaciones que efectivamente se cierran lo hacen con descuentos de alrededor del 20% sobre el precio de publicación, lo que deja en evidencia que los valores pedidos reflejan más las expectativas del vendedor que la realidad del mercado.
El informe identifica cuatro factores estructurales que explican la debilidad de la demanda. El primero es demográfico: Catamarca tiene 450.000 habitantes, representa apenas el 1% de la población nacional y tiene el 35,7% de su población bajo la línea de pobreza.
El segundo es la capacidad de ahorro acotada: la clase alta y media-alta no supera el 10% de los hogares, unos 13.500 en total, y muchos de ellos ya son propietarios o prefieren invertir en otras provincias como Córdoba. El tercero es sociocultural: la alta proporción de viviendas con dueños fallecidos genera una oferta constante derivada de sucesiones y divisiones hereditarias.
El cuarto es el contexto económico: el crédito hipotecario es escaso y, cuando existe, los bancos exigen títulos perfectos, condición difícil de cumplir en un mercado saturado de inmuebles con sucesiones pendientes o boletos de compraventa.
Sobre la pregunta de si existe una burbuja inmobiliaria, el arquitecto Avellaneda es categórico: no. A diferencia de los mercados donde una burbuja clásica se infla por crédito masivo y demanda especulativa, en Catamarca los precios subieron como cobertura frente a la depreciación de la moneda.
Los valores tocaron su pico histórico en 2023, año en que el tipo de cambio trepó un 225% interanual y la inflación alcanzó el 211%. Desde entonces, los precios máximos retrocedieron entre un 18% y un 19% por año. “El mercado se comporta como un globo que se desinfla lentamente”, grafica el profesional, descartando un estallido pero advirtiendo sobre una pérdida progresiva de valor real.
Las consecuencias de sostener precios alejados de la realidad no son solo económicas: la vacancia edilicia, el deterioro urbano y la pérdida de atractivo del centro como lugar para vivir e invertir son efectos concretos que ya se perciben en la ciudad. El informe recomienda a los propietarios ajustar los valores a los precios reales de cierre y priorizar la velocidad de venta por encima de la expectativa de precio máximo; a los inversores, enfocarse en lotes grandes o bien ubicados con potencial de reconversión; y a los desarrolladores, evitar pagar sobreprecios por mejoras que no aportan rentabilidad. En palabras del propio Avellaneda, esperar la llegada de inversores externos generosos e inexpertos “termina siendo una utopía”.
Fuente: Inforama
